Visie
De gemeente Zwolle is eigenaar van circa 370 gebouwde vastgoedobjecten in de stad. Zij is hiermee één van de kernspelers op de Zwolse vastgoedmarkt. Het gemeentelijk vastgoedbezit en onderhavig programma staan niet op zichzelf. De gebouwen die onderdeel uitmaken van de gemeentelijke vastgoedportefeuille staan ten dienste van centrale gemeentelijke doelstellingen:
- Het stimuleren en mede mogelijk maken van de ontwikkeling van de stad. In dit kader zijn meerdere dimensies te onderscheiden: ruimtelijk, sociaal, economisch en cultureel.
- Het bieden van huisvesting aan maatschappelijke doelgroepen en activiteiten en de eigen gemeentelijke organisatie.
- De creatie van maatschappelijk (ondersteuning activiteitenprogramma’s) en financieel rendement (huurrevenuen, opbrengst door verkoop en herontwikkelingen).
De realisatie van bovenstaande doelstellingen vergt een effectieve, efficiënte en duurzame inzet van de gemeentelijke vastgoedportefeuille. Vraag en aanbod van accommodaties moeten continu en optimaal op elkaar worden afgestemd, de kwaliteit van de gebouwen moet worden geborgd en financiële prestaties dienen te worden gemonitord en geoptimaliseerd. Dergelijke aspecten vormen de kern van het gemeentelijke vastgoedmanagement. Deze kern is vastgelegd in de door de raad in 2013 vastgestelde Nota Vastgoedmanagement.
De afgelopen jaren is ingezet op een verdere professionalisering van het gemeentelijke vastgoedmanagement. We hebben goede stappen gezet en zijn steeds meer in control. In 2016 zetten we deze lijn c.q. strategie voort.
Ontwikkelingen
Meerjaren Prognose Gebouwen (MPG)
- In het voorjaar van 2015 is er voor het eerst een (voorlopige) MPG opgeleverd aan de raad.
- Deze MPG is in het kader van de behandeling van onderhavige programmabegroting doorontwikkeld tot een definitieve prognose voor de periode 2016 tot en met 2019. De uitkomsten van de MPG zijn vastgelegd in een separaat voorstel aan de raad.
Verkoop
- De raad heeft eind 2014 ingestemd met de verkoop van 26 panden. Eerder in 2014 was al ingestemd met de verkoop van nog eens 9 panden. Circa 30 van deze 35 panden maken momenteel onderdeel uit van een verkoopprocedure of zijn al verkocht. Ten aanzien van 5 gebouwen is besloten deze (voorlopig) niet te verkopen. Redenen hiervoor: verkoop blijkt als gevolg van specifieke situaties (nog) niet mogelijk of renderend en één pand is opnieuw verhuurd
- Het is de verwachting dat in 2016 van de lijst van 35 panden circa 15 tot 20 gebouwen worden verkocht. Dit is exclusief de circa 10 gemeentelijke gebouwen die worden ingezet ten behoeve van de versnellingsactie sociale woningbouw.
- Verkoop levert per saldo een incidentele boekwinst op die na ombuiging naar een structurele begrotingspost kan worden ingezet ter verbetering van het Resultaat Verhuurde Panden.
Proactief leegstandsmanagement
- We werken hard aan de reductie van de leegstand binnen onze vastgoedportefeuille. Diverse inspanningen beginnen hun vruchten af te werpen. De leegstand was een jaar geleden nog circa 25.000 m². Als gevolg van verscheidene verkopen (waaronder het Ecodrome), sloop (Hanzebad) en nieuwe verhuur van panden (bijvoorbeeld Cultuurhuis) bedraagt de leegstand op 1 september 2015 circa 12.500 m² (circa 5%), waarvan circa 75% binnen de portefeuille verhuurde panden en 25% in de NNIEGG. Dit betekent een reductie van 50% in één jaar tijd.
- De voorgenomen en door de raad geaccordeerde verkopen resulteren in 2016 en 2017 in oplossing van nog eens circa 9.000 m² leegstand. De resterende leegstand van circa 3.500 m² is gesitueerd in panden die we in eigendom houden. Voor circa 3.000 m² leegstaand vastgoed ontwikkelen we op dit moment plannen of zijn we in gesprek met potentiële nieuwe huurders
Verhuur
- We hebben fors ingezet op oplossing van de leegstand in panden die wij in eigendom houden of waarvoor we zelf nog een lopend huurcontract hebben. Voorbeeld hiervan is het Cultuurhuis. Naar het zich laat aanzien is het leegstandsprobleem in dit gebouw in 2016 grotendeels opgelost. De verwachte herinvulling van de leegstaande ruimten in diverse panden resulteert in een extra huuropbrengst van circa € 180.000 vanaf 2017.
- Tegelijkertijd is er ook een risico op huuropzeggingen. We zijn op dit moment met enkele huurders in gesprek met als insteek aflopende huurcontracten te vernieuwen of open te breken en te verlengen. De financiële consequenties van deze overleggen en nieuwe/aangepaste contracten zijn nog niet inzichtelijk.
Gemeentelijk vastgoed als tijdelijke woonruimte
- De gemeenteraad heeft op 18 november 2013 bij de behandeling van de Nota Vastgoedmanagement met algemene stemmen de motie “Gemeentelijk vastgoed wordt woonruimte” aangenomen. Door middel van deze motie verzocht de raad het college onderzoek te doen naar mogelijkheden om leegstaand gemeentelijk vastgoed te transformeren naar (tijdelijke) woonruimte.
- De motie heeft geleid tot een aanpassing van het werkproces binnen het Programma Vastgoedmanagement. Bij elke nieuwe leegstandssituatie wordt allereerst bekeken of het gebouw in kwestie (tijdelijk) kan worden getransformeerd tot (tijdelijke) woningen.
Verduurzaming
- In het voorjaar van 2015 heeft de raad het plan van aanpak verduurzaming gemeentelijk vastgoed vastgesteld. Het betreft een onderzoek naar de wijze waarop de gemeente de verduurzaming van haar eigen vastgoed kan professionaliseren. In dat onderzoek wordt ook aandacht besteed aan het fenomeen Esco (=Energie Service Companies): marktpartijen bieden allerlei diensten aan om vastgoed te verduurzamen.
- Vlak na de vaststelling van het plan van aanpak zijn we benaderd door de provincie Overijssel om mee te doen aan een onderzoek naar een zogenaamde Publieke Esco. Dit past uitstekend in ons plan van aanpak. Samen met de gemeenten Almelo, Deventer, Hengelo, Olst-Wijhe, de provincie en het Energiefonds Overijssel, onderzoeken we of via samenwerking en het eventueel oprichten van een P-Esco het maatschappelijk vastgoed in Overijssel voortvarend zou kunnen worden verduurzaamd. Het onderzoek is eind 2015/begin 2016 afgerond en past in de tijdsplanning van ons eigen plan van aanpak, zodat we de resultaten mee kunnen nemen.
Onderhoud
- Het jaarlijks beschikbare budget voor zowel het dagelijks onderhoud als het planbaar meerjaren onderhoud staat al enige tijd onder druk. Bij de vorige programmabegroting werd aangekondigd dat naar verwachting in 2017/2018 het moment wordt genaderd dat onderhoudsreserves zijn uitgeput. Door optimalisering hebben we dit moment naar verwachting opgerekt naar 2020/2021. We blijven de reserves monitoren en doen waar nodig en mogelijk voorstellen voor verdere optimalisering.
Projecten
- Er worden in 2016 diverse projecten afgerond, voortgezet of gestart. Bij afronding is te denken aan de verbouw van de Burgemeester Drijbersingel 11 en de verbouwing van de eerste verdieping in het Cultuurhuis ten behoeve van een nieuwe huurder. Ook wordt het traject asbestsanering en aanpassingen Celecomplex afgerond.
De verbouwing en asbestsanering van de nieuwe hoofdlocatie van de Stadkamer neemt in ieder geval geheel 2016 in beslag en wordt naar verwachting in 2017 afgerond.
Relevante kaderstellende nota's
- Meerjaren Prognose Gebouwen 2016-2019 (2015)
- Nota Vastgoedmanagement (2013)
- PPN 2016-2019
- Meerjaren Prognose Vastgoed (2014)
- Nota Grondprijzen (2015)
- Nota Wijkaccommodaties (2012)
- Gemeentelijk verhuurbeleid (1987)
- Masterplan Onderwijshuisvesting (2010)
- Masterplan Sportaccommodaties (2009)
- Nulmeting Sportaccommodaties (2011)